Alt, du skal vide om boligkøb

Kom godt i gang med boligsøgningen 

At finde den rigtige bolig starter med de rigtige spørgsmål, for jo mere afklaret du er om dine behov, desto mere målrettet bliver din boligsøgning:

• Hvor vil du gerne bo?
• Hvor meget plads har du brug for?
• Skal der være have?
• Vil du selv sætte præg på indretningen, eller skal boligen være indflytningsklar?

I Nybolig er vi klar til at hjælpe dig med at sætte ord på din boligdrøm. Tag fat i din lokale mægler, så du kan finde nøglen til det næste.

Kontakt din lokale Nybolig-mægler

Få styr på økonomien, inden du finder drømmeboligen

Der følger store forandringer med at flytte – ikke mindst for din økonomi. Derfor er det ekstra vigtigt at have et klart overblik over dine udgifter og muligheder.

Nedenfor har vi samlet de vigtigste økonomiske forhold, du bør være opmærksom på i din boligsøgning. 

Undgå at sætte dig for stramt

Som boligkøber bør du aldrig basere købet på forventningen om afkast over tid. Historisk er boligpriserne i Danmark steget over tid, men valget af bolig bør altid tage afsæt i dine behov, det liv, du ønsker at leve, og din økonomiske situation.

Som led i dette regnestykke skal der også være plads til uforudsete udgifter, så du kan sove trygt om natten.

Regn på din økonomi

Der mange faktorer, du skal tage højde for, før du kan få det fulde overblik over din økonomi.

Dette gælder eksempelvis for ændrede skatteforhold som følge af en flytning eller den offentlige ejendomsvurdering, der blandt andet danner grundlag for ejendomsskatter og værdisætningen af boligen.

Derfor råder vi dig til at få lavet en professionel beregning af din samlede økonomi, så du er godt forberedt på dit nye boligkøb.

Vi hjælper dig gerne med at skabe kontakten.

Kontakt din lokale Nybolig-mægler 

Få en forhåndsgodkendelse 

Forhåndsgodkendelsen er et af dine stærkeste kort på hånden, hvis drømmeboligen dukker op, og du ønsker at slå til med det samme. Nybolig samarbejder med Nykredit, som kan hjælpe dig med at få en forhåndsgodkendelse til at optage lån.

Forhåndsgodkendelsen baseres på indtægter og udgifter i din husstand, så vi kan foretage en realistisk vurdering af, hvad du kan købe bolig for.

Kontakt Nykredit og hør mere om forhåndsgodkendelse 

Omkostninger ved boligkøb 

Når du køber bolig i Danmark, skal du være opmærksom på, at der findes flere forskellige omkostninger ud over selve købsprisen. Nedenfor har vi samlet nogle af de mest væsentlige omkostninger, der typisk følger med et boligkøb:

Skøde og tinglysning

Når en handel er i hus, skal der udformes et skøde. Det er et dokument, der beviser, at boligen er din, og som indeholder de vigtigste oplysninger om huset og handlen, blandt andet:

• Navne på køber og sælger
• Adresse
• Overtagelsesdag
• Købesum
• Eventuelle særlige vilkår

Skødet er dit bevis på, at boligen har skiftet ejer. Det registreres i Tingbogen, det officielle ejerregister i Danmark, og sikrer dig som køber mod eventuelle krav fra tredjepart.

Tinglysningen koster en afgift, som beregnes ud fra købesummen. Når denne er betalt, og skødet tinglyst, er ejerskiftet juridisk gyldigt.

Der findes ingen faste regler for, hvem der betaler skødet og tinglysningen, men det er oftest køber, der er ansvarlig, og det vil typisk fremgå af købsaftalen.

Har du brug for hjælp til at få det gjort rigtigt, kan en af vores køberrådgivere guide dig sikkert gennem processen, så du undgår juridiske faldgruber undervejs.

Læs mere om køberrådgivning

Finansieringsomkostninger

De fleste boligkøbere finansierer deres huskøb med en kombination af realkreditlån og banklån. Det betyder, at der er en række omkostninger forbundet med låneoptagelserne.

Når du optager et lån, skal du betale en række gebyrer til både banken og realkreditinstituttet. Disse kan dække over rådgivning, udarbejdelse af lånetilskud, tinglysning og kreditvurderinger, som ofte kaldes stiftelse af lån.

Derudover skal du selv lægge mindst 5% af købesummen som udbetaling.

Typisk ser finansieringen af et boligkøb sådan ud:

• 80% realkreditlån
• 15% banklån
• 5% udbetaling

Med Nykredits låneberegner kan du få en vejledende beregning på, hvor meget et lån til ejerbolig, andelslejlighed eller sommerhus koster.

Prøv Nykredits låneberegner 

Forsikringer

Forsikringer er en vigtig del af boligkøbet, da de både beskytter din bolig og økonomi. Du er derfor godt dækket ind, hvis du tegner følgende forsikringer i forbindelse med dit boligkøb:

Husforsikring

Hvis du køber hus og ønsker at beskytte det mod skader, herunder brand og andre uforudsete hændelser, skal du tegne en husforsikring. Denne forsikring er obligatorisk, hvis du har et realkreditlån, og den betragtes som en fornuftig boligforsikring for alle husejere.

Prisen på en husforsikring afhænger af husets størrelse, beliggenhed, alder og forsikringsselskab.

Vær opmærksom på, at husforsikringer ikke er relevante for ejerlejligheder, da selve bygningen typisk er dækket af en fælles bygningsforsikring via ejerforeningen.

Ejerskifteforsikring

Ved huskøb kan en ejerskifteforsikring også være en god investering, da den dækker skjulte fejl og mangler, der ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Udgiften til ejerskifteforsikringen deles mellem dig og sælger, men det er sælgers ansvar at indhente et tilbud på forsikringen. Som køber skal du være opmærksom på, at du selv skal betale for merudgiften, hvis du ønsker en ejerskifteforsikring, der er dyrere end den, som sælger har foreslået.

Indboforsikring

En indboforsikring beskytter dine personlige ejendele som møbler, elektronik og tøj mod skader og tyveri.

Ofte inkluderer denne forsikring også en ansvarsdækning, der beskytter dig økonomisk, hvis du utilsigtet forårsager skade på andre personer eller deres ejendele.

Hvis du eksempelvis ved et uheld forårsager en vandskade, der påvirker din nabos lejlighed, vil ansvarsdækningen typisk træde i kraft og dække de omkostninger, der er forbundet med skaden. 

Boligskat

Som boligejer betaler du to typer boligskat: ejendomsværdiskat til staten og grundskyld til kommunen. Her kan du læse, hvad de to skatter indebærer:

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten betales til staten og beregnes ud fra boligens værdi:

• 0,51% af ejendomsværdien op til 9.007.000 kr.*
• 1,4% af værdien over 9.007.000 kr.*

*Gældende for 2026.

Som andelshaver betaler du ikke ejendomsværdiskat, da det er andelsforeningen, der ejer ejendommen.

Grundskyld

Grundskyld er en kommunal skat, der beregnes ud fra grundens offentlige vurdering:

• Satsen for grundskylden varierer fra kommune til kommune
• Grundskylden betales til kommunen to gange årligt

I etageejendomme fordeles grundskylden mellem ejerne, typisk via fællesudgifter i ejerforeningen.

Er du andelshaver, betaler andelsboligforeningen grundskyld for hele ejendommen. Udgiften fordeles mellem andelshaverne, typisk gennem den månedlige boligafgift.

Vær opmærksom på, at grundskylden reguleres løbende, så du er beskyttet mod store, pludselige stigninger i din skattebetaling.

Søg og find

Er du på udkig efter en ny bolig? Eller måske har du allerede fundet den? Så lad os hjælpe dig med hele købsprocessen.

Bliv spottet i køberkartoteket

Tilmeld dig Nyboligs køberkartotek, og få overblik over de boliger, der passer til dine ønsker – også de boliger, som endnu ikke er sat til salg.

Tilmeld dig køberkartoteket

Du kan også blive skrevet op til køberkartoteket ved at kigge forbi din lokale Nybolig.

Gå på boligjagt med mobilen

Nybolig har udviklet en gratis app, der gør det muligt for dig at få et samlet overblik over alle boliger til salg i Danmark. Hent den ned på din smartphone, og følg boligmarkedet når som helst og hvor som helst. 

Læs mere om Boligsøger-appen 

Dine dokumenter

I forbindelse med købet af en ny bolig skal der samles en række dokumenter om boligen. Dette er for at sikre gennemsigtighed i handlen og ikke mindst for at beskytte dig mod uforudsete udgifter. Din Nybolig-mægler hjælper dig med at fremskaffe dem alle og har pligt til at gennemgå dem med dig.

Dokumenter

Tilstandsrapport: Sammenfatningen af et huseftersyn foretaget af en beskikket bygningssagkyndig. Rapporten er påkrævet, for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring. Som supplement til den normale tilstandsrapport kan du i dag få en visuel tilstandsrapport, hvor skaderne ikke kun er beskrevet men også afbilledet og afmærket.

Læs mere om den visuelle tilstandsrapport

Elinstallationsrapport: Resultatet af et eleftersyn, som udføres af en autoriseret elinstallatør. Rapporten er påkrævet, for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikring: En forsikring, der dækker, i tilfælde af at der efter et salg opdages skjulte fejl og mangler, som har været til stede i boligen på overtagelsestidspunktet, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Energimærke: En vurdering af en bygnings energimæssige tilstand kombineret med forslag til, hvordan der kan spares energi. Foretages af certificerede energifirmaer.

Salgsopstilling: Lovpligtigt dokument, når din bolig sælges hos en ejendomsmægler. En detaljeret varedeklaration på din bolig med en oversigt over boligens økonomiske forhold samt en beskrivelse af boligen. 

Ud og se på boliger

Har du lyst til at tage ud og se nærmere på en bolig, kan det være en god idé at få et førstehåndsindtryk på egen hånd, før du booker en fremvisning hos din lokale mægler.

Dog skal du ikke lade dig skræmme af en tilgroet have eller en forkert farve på vinduerne. Der er meget ved boligen, der kan ændres på kort tid – oftest for et rimeligt beløb.

Kom til Åbent Hus

Åbent Hus giver dig som boligsøgende mulighed for at opleve huset indefra, og du får samtidig mulighed for at få en fornemmelse af andre interesserede, der møder frem på dagen. Ved et åbent hus viser mægler alle interesserede rundt i huset på et nærmere aftalt tidspunkt.

Start med at lade ejendomsmægleren vise dig rundt, og gå så en runde for dig selv bagefter, hvor du kan notere dine spørgsmål i ro og fred. Til sidst kan I samle op i fællesskab og eventuelt aftale en fremvisning mere, hvor du kan tage din egen rådgiver med.

Selve købet 

Når du har fundet drømmeboligen og er klar til at slå til, skal der underskrives en købsaftale, før handlen kan gennemføres. Købsaftalen er vigtig, fordi den er juridisk bindende.

Typisk vil der være forhold, du ønsker at forhandle om, før du skriver under. Måske er der også behov for forbehold i aftalen – enten fra dig eller fra sælger, fra din eller sælgers bank eller eventuelt en boligadvokat.

Har du en køberrådgiver, er du sikker på, at du kommer trygt i mål. Oftest kommer sælgers ejendomsmægler med et udkast til en købsaftale, og med det følger en lang række juridiske bilag, som du bør gennemgå, før du skriver under.

Bilagene dækker blandt andet over tingbogsattest, BBR-ejermeddelelse, kopi af pantebreve og tinglyste servitutter. Medmindre du er godt kendt med dokumenter af denne type, anbefaler vi, at du allierer dig med en professionel køberrådgiver.

Købsforhandlinger

Du bestemmer selv, om du vil gennemføre handlen på de anførte betingelser i købsaftalen, eller om du vil forhandle om nogle af punkterne. Du kan selv komme med et bud på, hvordan handlen bør gennemføres. Det kan for eksempel ske med hjælp fra din køberrådgiver.

Når du og sælger er enige om alle handelsbetingelser, er du klar til at skrive under på købsaftalen. 

Købsaftalen

Købsaftalen med din underskrift er i første omgang et købstilbud til sælger. Godtager sælger betingelserne og skriver under, har du købt boligen. Derfor skal du være helt sikker på, at alting er i orden, når du underskriver aftalen.

Frist og fortrydelsesret

Når du underskriver købsaftalen, skal du som køber sætte en frist for, hvornår sælger senest skal skrive under. Sker dette ikke inden fristens udløb, er du ikke længere bundet af aftalen.

Som køber har du fortrydelsesret i seks hverdage fra den dag, sælger skriver under. Men det koster dig et gebyr på 1% af købesummen at ophæve aftalen. Koster boligen 3,5 mio. kr., betyder det altså et gebyr på 35.000 kr.

Hvis du betinger aftalen af din køberrådgivers godkendelse, kan du annullere handlen, uden det koster noget, hvis rådgiver ikke godkender handlen.

Berigtigelse af handlen

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, og alle forbehold er accepteret, kan handlen betragtes som endelig. Herefter skal handlen berigtiges.

Det betyder, at aftalen formaliseres og realiseres, så sælger får sine penge, og du som køber får ejendomsret over boligen. Alt i alt er der tale om mange små ekspeditioner med nok så vigtige detaljer.

Udbetaling

Når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, deponerer du første del af udbetalingen hos ejendomsmægleren. Oftest stiller din bank en garanti for resten af købesummen, og den bliver erstattet af en deponering, når du underskriver skødet.

Sælger får først udbetalt pengene, når skødet er tinglyst uden anmærkninger. Har du en køberrådgiver, kan han eller hun hjælpe dig med at bevare overblikket i dialogen mellem banker, realkreditinstitutter og andre parter. 

Alt falder på plads

Betingelserne om overtagelsesdag styrer nu, hvor lang tid der går, før du får overdraget nøglerne og reelt kan flytte ind i dit nye hjem. Indtil da skal de sidste detaljer falde på plads, før handlen endeligt afsluttes.

Du kan dog allerede begynde at glæde dig og gøre en række praktiske forberedelser.

Nøgleoverdragelse

Når du får overdraget nøglerne til din nye bolig, vil både sælger og ejendomsmægler typisk også være til stede, og I vil sammen gennemgå hele ejendommen. Diverse målere skal aflæses, og sælger skal give forsyningsselskaberne besked om ejerskiftet.

Aflæsningsoplysningerne skal også bruges til refusionsopgørelsen. 

Refusionsopgørelse

Den, der berigtiger handlen, har også til opgave at udfærdige en refusionsopgørelse. Denne viser, hvad du og sælger skylder hinanden.

Der vil typisk opstå et mellemværende, fordi terminsydelser betales bagud og udgifter til ejendomsskat, forsikring osv. er forudbetalt. Alle beløb gøres op i forhold til overtagelsesdagen og afregnes herefter.

Flytning

Når du flytter fra en bolig til en anden, er der en lang liste af praktiske ting, du skal have styr, og nogle af dem har faste frister.

Du skal blandt andet huske at melde flytning til Folkeregistret via borger.dk, senest fem dage efter du har skiftet adresse.

Meld din flytning på borger.dk