Boligsalget - værd at vide

Det kan virke som en omstændig proces at stå over for et boligsalg. Derfor er det også naturligt, at flere spørgsmål vil melde sig til det at sælge bolig. Hvilken mægler skal du vælge? Hvad koster det at sælge din bolig gennem en mægler og hvor meget er din bolig værd?

Følg vores guide til boligsalgets faser herunder. Så bliver du godt klædt på til forløbet før, under og efter et boligsalg. 

Før du sætter din bolig til salg

Når du skal sætte din bolig til salg, er det vigtigt, at du får det bedst mulige afsæt for effektiv bolighandel, så du får den helt rette pris for boligen – uanset hvilken boligtype, du ønsker at sælge. 

Første skridt er at få vurderet din ejendom og finde en mægler, som du føler dig tryg ved at overlade ansvaret for dit boligsalg til. Vores mæglere har mange års erfaring og vil med glæde hjælpe dig godt videre. 

Kontakt din lokale mægler

Fælles tjekliste: Hvad skal du have styr på, før du sælger din bolig?

• Uanset om du skal sælge dit hus, sommerhus, lejlighed, andelsbolig, sommerhus, landejendom eller byggegrund, er der flere vigtige overvejelser og faktorer, du bør være opmærksom på, før du sætter din bolig til salg. Nogle er enten er lovpligtige, forventede af køber eller afgørende for prisen:

• Salgsvurdering: Få en professionel salgsvurdering fra din lokale Nybolig-mægler for at få et billede af, hvad din bolig kan sælges for. Vurderingen af din boligs værdi tager højde for boligens stand, størrelse, beliggenhed og nuværende markedsforhold.

• Vurdering af boligens stand: Af hensyn til salgsprisen og for at tiltrække købere, bør du få en professionel vurdering af din boligs stand, før du sætter den til salg. Det kan eksempelvis være vurderinger af vinduer, døre, gulve, køkken, bad og facader og tage, hvis du ønsker at sælge dit hus.

• Energimærkning: Det er lovpligtigt at have et gyldigt energimærke for din bolig, før du sætter den til salg. Energimærket skal laves af en certificeret energikonsulent, og et godt energimærke kan øge salgsprisen og gøre din bolig mere eftertragtet.

• Markedsforhold: Overvej, hvordan boligmarkedet ser ud i dit område. Er det et købers marked (flere boliger til salg, lavere priser) eller et sælgers marked (høje priser, stor efterspørgsel)?

• Renovering eller reparationer: Overvej om der bør foretages renoveringer eller reparationer af din bolig, før du sætter den til salg. Selv de mindste forbedringer og kosmetiske reparationer kan gøre stor forskel.

• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: Hvis du vil sælge med ejerskifteforsikring, skal der laves en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Tilstandsrapporten udføres af en byggesagkyndig, der påpeger fejl og mangler, og elinstallationsrapporten gennemgår husets el-anlæg.

• Dokumenter: Sørg for at have de nødvendige dokumenter klar, som BBR-meddelelse, ejendomsskattebillet, servitutter og energimærke. Det sikrer dig en behagelig sagsbehandling og viser, at du er forberedt og transparent.

• Tidsramme: Overvej, hvor hurtigt du ønsker at sælge din bolig, og hvilken tid på året der er bedst at sætte den til salg. Markedet kan nemlig varierer, afhængigt af sæsonen.

• Omkostninger: Sørg for at have et klart billede af de omkostninger, der er forbundet med salget. Det kunne eksempelvis være mæglerhonorar, markedsføring, tilstandsrapport, energimærke og eventuelle reparationer eller opdateringer af boligen.

Særlige overvejelser ved forskellige boligtyper

Særlige overvejelser før salg af huse:

• Stand og vedligeholdelse: Købere lægger stor vægt på tagets alder, facader, vinduer og installationer. Du bør overveje, om forbedringer eller reparationer kan være investeringen værd, da de påvirker både tilstandsrapporten og købers førstehåndsindtryk.

• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: Rapporterne har ofte større betydning for salget af et hus end ved lejligheder. Mange købere ser dem som rettesnor for prisforhandling og risikovurdering – så deres indhold kan få direkte betydning for salgsprisen.

• Udearealer og præsentation: Havens stand, indkørsel, carport eller terrasse kan være afgørende for køberens helhedsindtryk. Klargøring og vedligehold af udendørsområder kan derfor løfte både salgspris og salgstempo.

 SE HUSE TIL SALG

Særlige overvejelser før salg af lejligheder:

• Ejerforeningens økonomi og vedtægter: Købere undersøger ofte fællesudgifter, vedligeholdelsesplaner og regler for eksempelvis husdyr eller fremleje. Sørg for at dokumentere foreningens økonomiske sundhed og fremtidige planer.

• Fællesarealer og ejendommens stand: Staircases, kælder, tag, facade og evt. elevator har stor betydning for købers oplevelse af ejendommens kvalitet. Disse forhold kan være afgørende, især i tæt konkurrerende boligområder.

• Beliggenhed i ejendommen og lysforhold: Etage, orientering, støj, udsigt og adgang til altan eller gårdhave er ofte væsentlige faktorer for købere. Overvej hvordan du bedst præsenterer lejlighedens styrker i netop disse forhold.

 SE LEJLIGHEDER TIL SALG

Særlige overvejelser før salg af andelsboliger:

• Maksimalpris og forbedringer: Andelsboliger må ikke sælges over den fastsatte maksimalpris – også selvom du har lavet forbedringer. Du bør derfor kende til andelsforeningens regler for prisfastsættelse, forbedringsgodtgørelse og vedligeholdelse. 

• Andelsforeningens økonomi og gæld: Køberens månedlige boligafgift afhænger af foreningens økonomi. Hvis foreningen har høj gæld, kan det afskrække købere – så sørg for at have budget, regnskab og referater klar.

• Særlige regler og ventelister: Nogle foreninger har ventelister, krav om intern handel eller særlige regler om fremleje og overdragelse. Vær klar til at informere om disse forhold og dokumentere dem tidligt i processen.

Bliv klogere på hvad du skal vide, når du sælger din andelsbolig

 SE ANDELSBOLIGER TIL SALG

Særlige overvejelser før salg af sommerhus:

• Lovgivning og anvendelsesmuligheder: Der gælder særlige regler for salg af sommerhuse – herunder bopælspligt, begrænsninger i brug og udlejning. Derfor er det vigtigt at afklare og formidle, om køberen må benytte boligen til helårsbeboelse eller udlejning.

• Stand og sæsonpræget efterspørgsel: Sommerhuse er ofte mere påvirkede af vejr, fugt og sæsonbrug. Købere kigger derfor på vedligehold, isolering, tag og træværk. Efterspørgslen svinger også med årstiden, hvilket bør tænkes ind i salgsstrategien.

• Beliggenhed og omgivelser: Afstand til strand, udsigt, privathed og adgang til natur eller byliv kan være afgørende for prisen. Salgsopstillingen og visninger bør lægge vægt på netop de kvaliteter, din bolig tilbyder.

 SE SOMMERHUSE TIL SALG

Skal vi sælge dit sommerhus, lejlighed eller hus? Kontakt din lokale Nybolig-mægler, og hør mere om, hvordan vi bedst muligt kan hjælpe dig trygt og sikkert i mål med salget af din bolig.

Kontakt din lokale mægler

Hvad skal du have styr på før salg af landejendomme?

Har du en landejendom, som du ønsker at sælge, er der også her en række specifikke overvejelser og faktorer, du bør tage i betragtning, før du sætter ejendommen til salg. Der er nemlig forskel på salget af landejendomme og almindelige boliger: 

• Ejendomstype og brug: Det er vigtigt, at du angiver den eksakte ejendomstype i salgsbeskrivelsen. Dette har nemlig betydning for prissætningen og hvilke købere du tiltrækker. Derfor skal du have styr på, om din landejendom eksempelvis er en aktiv landbrugsejendom, skovbrug, jagtejendom eller fritidsbolig.

• Vurdering af landbrugsjord: Du bør overveje at få en professionel vurdering af din landejendoms jord – især hvis der er jorde, der er forpagtet. Er jorden egnet til landbrug, vil værdiansættelsen afhænge af jordens kvalitet, og om der er adgang til vand samt hvordan jorden relaterer sig til lokale jordpriser.

• Miljøforhold og arealanvendelse: Hav styr på, om der er eventuelle miljøkrav, restriktioner eller beskyttede områder på ejendommen. Dette kan eksempelvis være naturbeskyttelsesområder, lokalplaner eller krav om økologisk drift. Eventuelle afgrøder, jagtmuligheder eller naturlige ressourcer kan også være relevante faktorer i salgsprocessen.

• Bygningernes stand og vedligeholdelse: Bygningernes tilstand er afgørende for både salgsprisen, og hvordan køberen vil kunne bruge ejendommen. Derfor er det vigtigt, at du får vurderet, om bygningerne er i god stand, før du sætter ejendommen til salg – gerne af en professionel, når det kommer til funktionalitet i forhold til landbrugsdrift.

• Juridiske krav og dokumentation: Sørg for at have styr på juridiske dokumenter som matrikelkort, ejendomstegninger og servitutter. Det er også en god idé at sikre dig, at der ikke er uafklarede retter til jord og bygninger eller nabokonflikter.

 SE LANDEJENDOMME TIL SALG

Hvad skal du have styr på før salg af byggegrunde?

Ønsker du at sælge byggegrund, bør du have følgende faktorer in mente, før du sætter grunden til salg: 

• Grundens størrelse og anvendelse: Sørg for at have præcise oplysninger om grundens areal, samt om den er opdelt til byggeri eller har begrænsninger som naturbeskyttelse.

• Lokalplan og zonestatus: Du bør undersøge den gældende lokalplan for området, da den bestemmer, hvad der kan bygges på grunden, samt eventuelle restriktioner.

• Juridisk dokumentation: Før du sætter grunden til salg, skal du sørge for at fremskaffe matrikelkort, servitutter, ejerforhold og dokumentation for eventuelle forpligtelser. Disse dokumenter er vigtige for køberen at kende til.

• Adgang til forsyning: Det er vigtigt, at du får bekræftet, at grunden har adgang til nødvendige forsyningstjenester som vand, el, kloak og vejadgang, før du sætter den til salg.

• Markedsforhold: Overvej efterspørgslen på byggegrunde i området. Dette kan påvirke prissætning og salgshastighed.

SE GRUNDE TIL SALG

Find en ejendomsmægler 

Er du i tvivl, om hvilke overvejelser og faktorer, du skal have styr på, eller finder du forberedelserne til dit boligsalg overskueligt?
Hos Nybolig får du en mægler, som er med dig helt fra dine første tanker om at sætte din bolig til salg, til du er klar til at lukke døren bag dig – og åbne en ny. 

Med mere end 220 forretninger i hele landet bor vi dør om dør med danskerne. Derfor ved vi, hvad der er værdifuldt for at kunne sælge lige præcis din bolig, din vej og dit område. 

Vores stærke lokalkendskab, kombineret med effektive digitale værktøjer, gør, at vi får nøglerne til at skifte hænder – hurtigt og til den rette pris.

Kontakt din lokale mægler

Salgsvurdering

Går du med salgstanker, er du naturligvis optaget af, hvad du kan forvente at få for din bolig. Dog afhænger salgsprisen af din bolig også af en række essentielle faktorer, som du bør have med i dine overvejelser, hvis du ønsker at sælge din bolig:

Hvad kan jeg sælge mit hus for?

Hvis du gerne vil sælge dit hus, skal du være forberedt på, at salgsprisen blandt andet afhænger af: 

• Boligens stand
• Beliggenhed
• Størrelse og planløsning
• Markedstendenser
• Sammenlignede salg
• Professionelle vurderinger

Det vil sige, at prisen på dit hus fastsættes ud fra en kombination af disse faktorer, og hvad køberen er villig til at betale i den aktuelle markedssituation.

Læs også: "Hvad koster det at sælge et hus?"

Hvad koster det at sælge min lejlighed?

Omkostninger forbundet med salg af lejligheder varierer også afhængigt af flere forskellige faktorer, hvor følgende er nogle af de vigtigste: 

• Ejendomsmæglerhonorar
• Tilstandsrapport og energimærke
• Køberådgivning
• Omkostninger ved eventuelle forbedringer
• Ophør af fællesudgifter (for ejerforeninger)

Hos Nybolig anbefaler vi, at du danner et klart overblik over de samlede omkostninger, før du sætter din lejlighed til salg. Derfor tilbyder vi en gratis salgsvurdering af din bolig, så du kan få en god og tryg start på salgsprocessen.

Bestil en gratis salgsvurdering

Få stillet nysgerrigheden og kom et vigtigt skridt tættere på salget af din bolig ved at bestille en gratis salgsvurdering hos Nybolig. 

Her vil din lokale Nybolig-mægler starte med en grundig gennemgang af både din bolig og dit lokalområde. Herefter mødes I til en detaljeret gennemgang af boligen, hvor du får en realistisk vurdering af dens værdi i det nuværende marked.

Ønsker du at tage skridtet videre, sikrer vores mæglere en smidig og hurtig sagsbehandling med styr på alle juridiske detaljer. Vores mæglere sikrer dig en grundig og professionel gennemgang af din bolig og garanterer, at der er styr på alle nødvendige dokumenter. 

Når du så er klar til at sælge boligen, klæder mægleren dig godt på til salgsprocessen. Nyboligs mæglere sørger for at lægge et budget for salget, hvor alle udgifter, angivelser af det forventede overskud og en individuel handlingsplan med gennemgang af hele salgsforløbet er medtaget.

Bestil en gratis salgsvurdering

Salgspriser

Boligmarkedets tilstand ændrer sig løbende, og det er derfor vigtigt at være opmærksom på markedets tilstand, andre boligsalg og beliggenhed, når der skal fastsættes en realistisk salgspris.

Dette er noget, din lokale Nybolig-mægler kan hjælpe dig i mål med, baseret på mæglerens lokale viden og erfaringer samt data fra markedet.

Solgt eller gratis

Solgt eller gratis er modellen, hvor du kun skal betale for salgsarbejdet og markedsføringen, når og hvis din bolig bliver solgt*. Solgt eller gratis er især egnet til dig, der lægger vægt på en fast pris på salget af din bolig uafhængig af salgstid. 

*Omkostninger til tilstandsrapport, energimærke, elsynsrapport og andre startomkostninger, er ikke omfattet af solgt eller gratis.

Dine dokumenter

I forbindelse med salget af din bolig, skal der samles og udfærdiges en række dokumenter om boligen. Det er et krav for at sikre gennemsigtighed i handelen, og ikke mindst for at sikre både køber og sælger imod uforudsete, økonomiske udgifter. Din Nybolig-mægler sørger for at fremskaffe alle nødvendige dokumenter. 

De fleste af dokumenterne vil være tilgængelige, når du søger på en bestemt bolig, men vores ejendomsmæglere har også pligt til at gennemgå dem med dig. 

Handlingsplan

Det kræver planlægning og en helhjertet indsats fra din mægler at sælge din bolig i et marked blandt titusindvis af andre boliger.  Vælger du Nybolig, får du en udførlig handlingsplan, der ikke blot indeholder en vurdering af boligens pris, men som også beskriver en vurdering af hvilke købere, der vil være interesserede i din bolig. Handlingsplanen indeholder også, en markedsføringsplan for salget af din bolig samt særlige forhold, vi i fællesskab har aftalt omkring dit boligsalg. 

Fremvisning og Åbent hus

Først og fremmest skal din bolig gøres synlig i markedet. Til det formål udarbejder vi salgsopstilling med alle relevante bilag samt en flot præsentation af din bolig med fotos, plantegning og en god salgstekst. 

Fremvisning

I Nybolig har din mægler adgang til et stort køberkartotek, der gør det muligt at lave en nem og hurtig søgning efter de rette købere til din bolig. Dette betyder, at der ikke behøver at gå lang tid før potentielle købere ønsker at lægge vejen forbi din bolig. 

Hos Nybolig har vi over 6 mio. besøgende på vores sider hver måned. Derfor kan vi præsentere din bolig på en attraktiv stor platform. Du har også mulighed for at annoncere din bolig med vores digitale annonceringsværktøj Nybolig SmartSalg.

Åbent hus

Efter aftale med dig præsenterer din mægler din bolig for alle, der har interesse for den. Fremvisninger opstår, når en potentiel køber viser interesse for din bolig, hvorefter vedkommende henvender sig til din mægler.

Klargøring af hus til salg

Før du holder Åbent Hus, er det vigtigt at forberede både huset og omgivelserne før fremvisningerne starter. På den sikrer du, at din bolig fremstår så attraktivt som muligt over for de besøgende potentielle købere. 

Du bør derfor rydde grundigt op, rengøre, sørger for god belysning i alle lån, forbedre udendørsområdernes udseende og generelt fremhæve boligens bedste egenskaber. 

Forhandlinger og købstilbud

Interesserede købere vil ofte have egne rådgivere med, når der afgives bud til forhandling. Din Nybolig-mægler orienterer dig om og håndterer de bud, der kommer, og vil i enhver forhandling varetage dine interesser. Det er din sikkerhed for at få mest muligt for din bolig – og for at boligen bliver solgt under de bedste betingelser. 

Efterhånden fører forhandlingerne til, at der bliver afgivet et konkret mundtligt eller skriftligt købstilbud, hvor de væsentligste vilkår er skitseret. 

Det vil sige købspris, overtagelsesdato, andre aftaler samt eventuelle forbehold. Din mægler gennemgår tilbuddet med dig, og når I er enige, udformes en egentlig købsaftale. 

Din mægler hjælper dig igennem salget af din bolig fra forhandlinger af pris, overtagelsesdato og vilkår i øvrigt til købsaftalen er underskrevet.

Kontakt din lokale mægler

Salgsprovenu

Når din mægler præsenterer dig for et købstilbud, vil du også få gennemgået salgsprovenuet. 

Her kan du se, hvad dit faktiske overskud på salget vil blive, hvis du handler på de vilkår, der fremgår af købstilbuddet.

Købsaftalen underskrives

Den endelige købsaftale er det vigtigste dokument i enhver ejendomshandel, fordi den er juridisk bindende. Når køberen har underskrevet aftalen, skal du godkende aftalens indhold ved selv at sætte din underskrift. 

Køberen har herefter en fortrydelsesret på seks hverdage, hvor vedkommende kan ophæve handlen mod at betale et fortrydelsesgebyr på 1% af købesummen inden for tidsfristen.

Hvis handlen er betinget af købers rådgivers godkendelse, skal godkendelsen også foreligge, før handlen er endelig.

Brug for forsikring

Som sælger har du ansvar for de fejl og mangler ved din bolig, som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten. 

Med en ejerskifteforsikring og eventuelt en sælgerforsikring kan du frigøre dig fra det ansvar. Vi kan rådgive dig om, hvad der vil være fornuftigt at gøre i din situation. 

Sælger du din bolig hos Nybolig, kan du følge med i dit salg undervejs.

Når boligen er solgt

Når købsaftalen er underskrevet, er der stadig en del arbejde, der skal klares, før handlen kan afsluttes, og nøglerne kan overdrages. Kort sagt skal alle dele af aftalen føres ud i livet. 
Din mægler sørger for at holde snor i det hele gennem en række handlinger. 

Berigtigelse af handlen

At handlen berigtiges betyder egentlig blot, at købet gennemføres i overensstemmelse med alle de aftalte vilkår. Her er tale om mange små ekspeditioner, men med nok så vigtige detaljer.  Der skal blandt andet laves et skøde, som skal tinglyses for at dokumentere købers ret til ejendommen. Vi kan stå for berigtigelsen eller sikre, at den, der udpeges til opgaven, gør det hele korrekt og rettidigt.

Udbetaling

Når du som sælger skriver under på købsaftalen, har du solgt din bolig, og køber deponerer nu første rate af udbetalingen hos os. Der stilles som hovedregel en garanti for restkøbesummen, og denne erstattes af en deponering, når køberen underskriver skødet, og allersenest på overtagelsesdagen. 

Hvis handlen giver overskud, frigives pengene til dig, når skødet er tinglyst - tidligst på 
overtagelsesdagen.

Nøgleoverdragelse

Din Nybolig-mægler er til stede, når du skal overdrage nøglerne til boligens nye ejere. 

Sammen gennemgår I hele ejendommen med køberen. Mægleren hjælper dig gerne med aflæsning af diverse målere og giver besked om ejerskifte til forsyningsselskaberne. 
Oplysningerne skal også indgå i refusionsopgørelsen. 

Refusionsopgørelse

Den, der berigtiger handlen, har også til opgave at udfærdige en refusionsopgørelse, der viser, hvad du og køber skylder hinanden. 

Der vil typisk opstå et mellemværende, fordi terminsydelser betales bagud og udgifter til ejendomsskat, forsikring osv. er forudbetalt. Alle beløb gøres op i forhold til overtagelsesdatoen og afregnes herefter.